央行“降息”对房地产市场有多大好处?
利率 央行 基点
作者: 城市战争
2020-06-19 13:53:32
[ 闻蜂导读 ] 许多读者问,降息后,房价会停止下跌并回升吗? 中国央行昨日启动了一项2000亿元人民币的多边基金操作,期限为一年,利率为3.15%。上一次多边基金操作是在今年1月15日,当时利率为3.25%。媒体认为,央行“降息”10个基点。 事实上,自去年8月利率市场化改革以来,贷款基准利率已被取消,取而代之的是LPR(贷款市场的报价利率),而LPR则是一个市场利率的概念。严格来说,央行

许多读者问,降息后,房价会停止下跌并回升吗?

中国央行昨日启动了一项2000亿元人民币的多边基金操作,期限为一年,利率为3.15%。上一次多边基金操作是在今年1月15日,当时利率为3.25%。媒体认为,央行“降息”10个基点。

事实上,自去年8月利率市场化改革以来,贷款基准利率已被取消,取而代之的是LPR(贷款市场的报价利率),而LPR则是一个市场利率的概念。严格来说,央行不能像以前那样直接设定利率,也没有“降息”。

LPR是由18家商业银行的共同报价产生的。计算方法是去掉最高价和最低价,然后得到算术平均值,在每个月的20号再次计算报价。也就是说,利率是以市场为导向的,可能根据供求关系而下降或上升。

然而,尽管中央银行不能直接干预LPR,但它可以通过多边基金的运作间接影响LPR。

多边基金是一种中期贷款工具,属于中央银行的货币政策工具。可以理解为中央银行向银行贷款的参考利率,而LPR是银行向客户贷款的参考利率。在很大程度上,多边基金是LPR的支柱,是决定LPR的基本坐标。

因此,降低多边基金利率意义重大。它对市场的实际影响相当于降息。

虽然10个基点的区间不大,但信号意义明显,这意味着降息周期已经开始。今天,股票市场大幅上涨。上证综指上涨2.28%,深证综指上涨2.98%,深证综指上涨3.72%。

此外,央行副行长日前表示,多边基金利率和LPR利率将同时下调,这意味着LPR 20日的利率预计也将下调10个基点,这对房地产市场是一大利好。

如果LPR利率下调10个基点,那么抵押贷款利率预计将从4.8%降至4.7%,这是一个突破。该政策已进入一个新的阶段,从以前的B(温暖企业)到C(刺激需求方)。

一旦房地产市场的稳定性进入到C阶段,对需求方来说将是非常有利的。其次,利率折扣、较低的首付比例和契税减免也是可以预期的。

市场参与者普遍对央行下一次降息持乐观态度,认为今年至少会有15个基点的降息区间。冻结了三四年的房地产市场是否会重启值得关注。

然而,我想提醒你,降息是否意味着一个巨大的流失?不完全是。

首先,央行的“降息”非常谨慎,这次只下调了10个基点,而从历史上看,央行的标准降息是25个基点。央行如此吝啬的原因是,一方面,它对当前的经济形势充满信心;另一方面,它不想发出“洪水”的信号,也不想对资产价格,尤其是房价造成强烈刺激。

其次,从趋势来看,尽管央行在过去两年一直在降息,但与此同时印刷速度也在下降。2018年,M2广义货币的增长率从峰值时的约20%降至约8%,甚至低于7%。这意味着货币的乘数效应大大降低,通货膨胀压力不再像以前那么大。因此,洪水是否泛滥,不仅取决于利率,还取决于M2的增长率。

第三,低利率和通货膨胀不是不可避免的因果关系,而是在一定时期内的相关关系。

例如,在日本和欧洲等一些发达国家,利率长期保持在低水平甚至零水平,但这些国家没有出现大规模通胀。房地产市场和股票市场仍然低迷。原因是什么?当一个国家进入发达阶段,人们借钱消费和投资的欲望就会降低。当借钱的人越来越少时,银行的利率自然就会越来越低。在这种时候,低利率和稳定的价格是可以平衡的。

目前,中国人均国内生产总值已超过1万美元,正式进入中等收入国家水平,基础设施高度完善,物质生活丰富。在现阶段,低利率对消费物价指数和资产价格的刺激作用比10年前弱得多。“一旦降息,房价就会飙升”的时代已经过去。

当然,即便如此,降息已经开始,这是楼市企稳的一个非常好的信号。此前有分析认为,在疫情结束后的两三个月内,房地产市场将出现成交量和价格的双底。然而,两三个月后,随着企业全面恢复工作、公众信心的重建以及中央母亲送来的礼品袋,市场将反弹至底部,迎来一波春天。

从长远来看,低利率时代是大势所趋。大城市的房地产,尤其是在中心城市,仍然是普通人对抗通货膨胀的首选。

然而,随着国内生产总值增长率和M2增长率逐渐下降,房价很难以美国独有的速度上涨,最终回归稳定的防御性资产,而不是高收益的进攻性资产。

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