不赚钱的长租公寓为什么还要海量囤房?
赚钱
作者: 速途研究院
2018-08-27 14:54:35
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[ 久闻导读 ] 追不上房价的你,还能追的上房租吗?这句话困扰着每一位北漂,也是这个夏天最扎心的一句话。据相关数据显示,2018年7月北京房租同比上涨达到21.89%,环比涨幅为2.63%,平均每平米达92.33元/月,领跑全国。

而在8月初,一则《资本盯上房租,要吸干年轻人的血吧》的帖子刷爆网络,成为租房一族的热门话题。文内业主称想要出租位于天通苑的三居室,其心理预期为7500元,但是被中介硬生生抬高到10800,涨幅高达44%。

而后,我爱我家胡景辉的离职将房租这一话题推向了高潮。胡景辉提到,长租公寓运营商为了扩大运营规模,通常会以高于市场20%-40%的价格收购房源,人为抬高房租价格导致租金暴涨,一时间中介似乎成为了高房租的幕后推手并处在舆论中心。

不赚钱的长租公寓为什么还要海量囤房?

中介囤房现象有多严重?

对于房租上涨引发的不满,20号房地产中介协会召开座谈会,自如、蛋壳、相寓等10家房企负责人参加,承诺不涨租并拿出手中12万套房源投入市场。其中自如8万间、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000间,小家联行1000间等,共计125725间。

当然这12万多套的房源并不是北京中介所控制的所有房源,而是在未来两个月内投入市场的房源数量,包括新增房源、到期退租房和已经在装修配置的房源。2个月、10家中介公司、12万间,很难想像到中介手中总共有多少套房源。

中介不断扩大规模圈地囤房,是房租利润很高吗?非也!之前潘石屹就针对长租公寓的前景及租金上涨问题发表过看法,称长租公寓是个不赚钱的生意,目前的价格回报率不到1%,哪怕是租金的价格再翻一番也还是会亏损。既然会亏损也还是要高价囤房,中介打的究竟是什么算盘?

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不挣钱也要高价囤房?

传统中介的定位就是提供信息,撮合房东和租客成交,租金是由租客直接交给房东,自己只赚取中介费而已,这样的市场是相当健康的。然而更多的中介并不满足于此。

譬如就有中介会以押一付一或者零押金来吸引客源,而当租客在签合同时便会发现合同中的甲方是一家金融公司,当用户有所顾虑的时候便会被告知说是公司的第三方财务托管。当然,在此后租客每个月的租金也是打给这家公司,但这合同上的玄机就大了。

事实上这是一份以个人信用为承诺的贷款合同,租客绑定身份信息后会获得金融公司一年的贷款,而这笔贷款会一次性打给中介,租客只需要每月去还贷款就可以了,当然中介也不会一次性付给房东租金,通常按季度来付,其余的资金就会全部扣在手里。

对于庞大的租赁市场来说这可是巨额资金,那么会用在何处呢?通常中介会利用手中的钱继续发展新的房源,哪怕抬高价位也无所谓,只要市场规模扩大就会不断有新的租客,钱也就会源源不断进入腰包。这就是资本不断涌入长租公寓,疯狂圈地跑马的发展规模的主要原因。占领了市场,掌握了行业话语权,钱都是可以赚回来的。

不赚钱的长租公寓为什么还要海量囤房?

不过,这种模式风险极大,我爱我家离职副总裁胡景辉曾说“若政府不采取行动,两年后长租公寓将会爆仓”。一旦房租处于下降或者停滞不涨时,资金链就会有断裂风险,当中介不能支付房东房租时,房东有权收回自己的房子,而租客每个月却需要向金融公司还贷款,这样矛盾就会升级,产生大的社会事件,所以中介会不惜代价的推高房价,保证自己的资金链不会断裂。但是没有人能够保证资金永远充足,这就埋下了一颗大雷。

就在前几天,杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓宣布破产,房东未收到公司应支付的租金,准备收房,而租客不仅拿不到押金,每个月还得按时向金融公司还款。这种无本万利的扩张模式,破产倒闭只会留下一地鸡毛,而直接受害者就是房东和租客。

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加强监管、扩大供给

对于大量资本涌入长租公寓助推租金上涨的现象,胡景辉给出了相应的建议,并且指出资本一旦裹挟,企业一定会跑偏。当然我们也看到了在19号的房地产中介座谈会上,各长租公寓方都承诺:不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源,明确不涨租金。

另外在21日,北京市住建委同多部门开通打击“黑中介”专线,对于无照经营、打隔断、哄抬房价、恶意克扣押金、发布虚假房源等行为均可直接通过热线举报。22日,已有23家违规中介机构被查处并予以公开曝光。

当然调控房租过快上涨的更有效办法就是扩大供给房源,保持供需平衡,房源不那么紧张了,租金自然有望趋于稳定。既然广大年轻人暂时买不起房,至少也不能被租房所困吧。

 

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